Et skøde er det juridiske dokument, der dokumenterer overdragelsen af en fast ejendom fra én ejer til en anden. Det er en bindende erklæring om, at køber har overtaget ejendommen, og skødet anvendes som grundlag for at få registreret køberen som ny ejer i tingbogen via tinglysning. Uden et gyldigt skøde kan ejerskiftet ikke anerkendes officielt, og køberen vil ikke stå som ejer i de offentlige registre.
Skødet indeholder de mest centrale oplysninger om ejendomshandlen: Hvem sælger og køber er, hvilken ejendom der overdrages, overtagelsesdato, samt handelsvilkår som købesum og eventuelle hæftelser. Selvom det ikke nødvendigvis gengiver hele købsaftalen, fungerer det som det dokument, der giver retsvirkning i forhold til tredjemand.
Skødet udarbejdes digitalt og signeres med MitID af både køber og sælger. Når det er underskrevet, skal det tinglyses for at blive gyldigt. Først når skødet er tinglyst uden anmærkninger, er ejerskiftet juridisk gennemført. Skødet er således ikke bare en formalitet, men det centrale dokument, der sikrer købers rettigheder.
Hvad indeholder et skøde?
Et skøde er en standardiseret erklæring, men skal tilpasses den konkrete handel. Det skal indeholde de oplysninger, som Tinglysningsretten kræver, for at tinglysning kan gennemføres korrekt. Et korrekt udformet skøde indeholder entydige oplysninger om ejendommen, parterne og handlens grundlæggende vilkår.
De typiske oplysninger i et skøde er:
- Identifikation af ejendommen (adresse og matrikelnummer)
- Navn, adresse og CPR-/CVR-nummer på både køber og sælger
- Købesum eller andet overdragelsesgrundlag (fx gave)
- Overtagelsesdato
- Eventuelle forbehold eller bemærkninger om hæftelser
- Erklæringer om ejendommens frie hæftelse eller videreførelse af lån
- Henvisning til eventuelle bilag (fx gavebrev eller samejekontrakt)
Skødet indeholder ikke nødvendigvis alle detaljer fra købsaftalen, men det skal opfylde minimumskravene for at blive godkendt i tinglysningssystemet. Hvis der er særlige forhold – som fx gave, sameje eller familieoverdragelse – skal dette fremgå tydeligt, og relevant dokumentation skal vedhæftes.
Et firma som Skøde Centret er specialiseret i forskellige typer af overdragelser vedr. skilsmisse, ægtefælle på skødet, familieoverdragelser mv.
Hvornår udarbejdes skødet?
Skødet udarbejdes efter parterne har underskrevet købsaftalen, og handlen er endeligt aftalt. Det er en del af berigtigelsen af handlen, hvor der tages hånd om den praktiske og juridiske gennemførelse. Skødet skal være klart, før ejendommen kan tinglyses over på køber.
Typisk sker processen sådan:
- Købsaftale underskrives af køber og sælger
- Skøde udarbejdes på baggrund af købsaftalen
- Skødet godkendes af parterne og underskrives med MitID
- Skødet tinglyses via tinglysning.dk
- Der betales tinglysningsafgift
- Når tinglysning er gennemført, er køber officiel ejer
Hvis der er panthavere eller lån, der skal aflyses eller videreføres, skal det koordineres som en del af skødeprocessen. Skødet bør være klart og underskrevet i god tid før overtagelsesdagen, så tinglysningen kan ske rettidigt og uden forsinkelser.
Skal et skøde tinglyses?
Ja, et skøde skal tinglyses for at få retsvirkning. Tinglysning er den officielle registrering af ejerskabet i tingbogen, og uden tinglysning har køber ikke juridisk beskyttelse som ejer over for omverdenen. Det betyder, at sælger stadig står som ejer i de offentlige registre, og at køber ikke har ret til at råde over ejendommen i juridisk forstand.
Tinglysningen sker digitalt og foregår via tinglysning.dk. Det kræver, at både køber og sælger underskriver skødet med MitID, og at der betales tinglysningsafgift. Når Tinglysningsretten har godkendt skødet, bliver køber registreret som ny ejer.
Tinglysning giver:
- Retsbeskyttelse mod tredjemandskrav
- Officiel registrering af ejerskabet
- Mulighed for at optage lån i ejendommen
- Ret til at sælge ejendommen videre
Tinglysningen er derfor en afgørende del af enhver ejendomshandel. Det er ikke tilstrækkeligt blot at have en underskrevet købsaftale – ejerskabet overgår først juridisk, når skødet er tinglyst.
Hvad koster det at tinglyse et skøde?
Ved tinglysning af et skøde skal der betales en tinglysningsafgift til staten. Afgiften er sammensat af en fast og en variabel del:
- Fast afgift: 1.850 kr.
- Variabel afgift: 0,6 % af købesummen (eller værdiansættelsen)
Eksempel:
Ved køb af en ejendom til 2.000.000 kr. udgør afgiften:
1.850 kr. + (0,006 × 2.000.000 kr.) = 13.850 kr.
Ved visse typer af overdragelser – fx gaver mellem nærtstående eller overdragelse ved separation eller skilsmisse – kan den variable afgift bortfalde, så kun det faste beløb på 1.850 kr. skal betales. Det kræver dog, at vilkårene dokumenteres korrekt i skødet, og at de nødvendige bilag vedhæftes.
Betalingen sker som en del af tinglysningsprocessen og er en forudsætning for, at skødet kan blive registreret uden anmærkninger.
Hvornår er skødet gyldigt?
Et skøde er gyldigt, når det:
- Er korrekt udarbejdet med de krævede oplysninger
- Er underskrevet digitalt af både køber og sælger
- Er sendt til tinglysning og godkendt uden anmærkninger
- Er blevet registreret i tingbogen med køber som ny ejer
Indtil disse trin er gennemført, har køber ikke officiel adkomst. Hvis der mangler underskrifter, er skødet ikke tinglyst, eller der foreligger fejl i oplysningerne, er skødet ikke retsgyldigt. Det er derfor afgørende, at skødet udarbejdes korrekt og behandles rettidigt.
Et gyldigt og tinglyst skøde er det eneste, der dokumenterer ejerskab i juridisk forstand. Det er også nødvendigt, hvis ejeren senere vil sælge ejendommen, belåne den eller dokumentere ejerskab over for myndigheder, banker og andre parter.